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物业费涨价需先做好服务

2015-07-31

    近日,位于深圳宝安富通城的缤纷世纪花园小区在物业管理费涨价的过程中遭遇了物管公司与业主之间的矛盾,物管方面称物业费涨价已经过合理合法的程序,而部分业主则表示反对,认为业主表决的结果与真实情况不符,其周围大部分业主并不同意物管费涨价。 

  而记者了解到,深圳自2007年以来的物业管理费政府指导价就一直未有调整,现行标准甚至比1997年深圳的物业费标准还低,而随着深圳近些年人工、材料等成本的上升,很多老住宅小区都将面临物业费要涨价的难题。

  专家则告诉记者,由于历史原因和成本原因,深圳一些老住宅小区在未来数年或都面临物业费要涨价的问题,如何沟通和协商成为双方都要面对的问题。物业费要涨价,一方面是物管公司要充分和业主沟通,充分说明涨价的理由,涨价程序要做到公正、透明,另一方面业主也要理解物业服务的价值,懂得为合格的服务支付合适的价格。在面临物业管理费用调整的问题上,物管和业主都要学会如何沟通和协商。

  深圳物管费指导价6年未调

  深圳的物业管理行业在全国起步最早,据深圳市物业管理协会法律服务中心主任陈晓平告诉记者,最开始深圳的物业管理费完全是市场定价,当时包括住宅和其他物业的价格也相对较高。

  而到了2007年,深圳市出台了物业管理住宅收费指导标准,对价格进行了规范性调整,比如高层每月每平方米是1.9—3.9元,并且价格要调整需要业主同意方可。“这一价格标准虽然是政府指导价,不做强制性要求,但实际很多小区的物业费还是在政府的指导价格区间内”,深圳市物业管理协会副会长曹阳告诉记者。

  2007年的这一标准已然比1997年深圳的物业费标准有所下降。曹阳表示,1997年深圳的高层住宅的物业费标准是每月每平方米2.6—4.5元,到2007年已经有所下降,而更为制约物业费水平的则是原本每两年调整一次的这一政府指导价从2007年到现在一直未有调整,“我们每两年都会通过深圳市住建局向深圳市发改委申请调整这一指导价,但发改委至今还没有启动调价的相应程序”,这样直至现在,深圳的物业管理住宅收费仍在执行2007年的指导价水平。

  “这就导致物业管理费用标准的深圳全范围、全行业偏低”,曹阳表示,这是深圳近期多住宅小区物业管理费要涨价的背景之一。而在管理费标准低的行业现状下,曹阳告诉记者,老百姓平时感觉不到,但实际上却因此使得物业服务的标准在降低,“比如1997年的时候物业服务要求所有建筑的外墙要每年清洗2次,而现在实际上每两年清洗1次的标准都达不到,这就使得很多建筑物的外墙看起来都不干净”,物业费用标准的降低也让深圳物业管理服务水平在降低。

  而另一个背景则是,近些年来深圳不断上升的人力成本和材料成本等。陈晓平认为,政府指导价格有必要根据CPI等物价指标调整,但近两年深圳CPI持续高企,各类物价及人力资源成本上涨,物业费指导价却没有调整,这令不少物管企业反映出现亏损。

  半数欲调价小区因业主反对而失败

  曹阳告诉记者,深圳有七八千个住宅小区,而这些小区中那些老住宅小区都将面临物业费调整,一方面是越老的小区当年的物业费标准越低,另一方面是越老的小区设施越陈旧,越需要更高的物业维护成本和管理费用。

  而实际上,虽然近些年已经进行调整物业费的小区不少,但相比全市如此多小区而言范围并不大,数量也并不多,曹阳表示,一些应该调整物业费用的小区还没有调整的原因正在于,目前深圳住宅小区物业费想要涨价非常之难。

  深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫也认为,深圳目前一些小区物业费要上涨的确有其历史原因,“那些时间较长的老旧住宅区的物业费水平的确偏低”。但陈蔼贫透露,最近几年实施涨价程序的小区实际上只有一半左右调整了物业收费价格,而另外一半则都因为业主的反对而未能成功。而未来,这一矛盾或越来越明显,因为会有越来越多的小区进行调整价格的程序,陈蔼贫表示。

  物业费价格的高低实际上是一个普通的市场交易行为,陈蔼贫认为,物管为业主提供物业管理服务,业主支付服务费用,其本质和上街买菜差不多,是一个双方协商的过程,但实际在进行物业费价格调整当中,很多居民不能理解,而很多物业公司涨价程序则不够透明和细致。

  “比如对于业主而言,其认为度假去几百元住一晚酒店是合理的,但却不认为为自己常年居住的房子支付每月每平方米几元的物业费是合理的,这是消费观念上的问题”,陈蔼贫认为,对于物业费业主要有合理的认识和理解,不能只认为物管就是水电工和保洁。而对于物管企业而言,陈蔼贫也表示,物管企业要调整物业费,必须要向业主详细地说明涨价的原因,并且在程序上做到公正透明。

  小区物业费水平难涨价,一方面是住宅小区涉及的群体大,要全体业主同意并不容易,另一方面则是物管企业在涨价的程序和过程上做得不够细致,陈蔼贫表示。

  建议引入第三方评估机构

  而对于物业费要调整的程序,陈蔼贫表示,物业费的价格标准主要是看物管企业和业主协商的结果。一般物管企业如果要想涨物业费,首先要进行方案测算,即目前的成本和指出情况,以及调整的幅度等,在此基础上物管企业要和业委会或业主大会进行沟通和交流,并经过讨论、说服等过程后获得足够业主的同意才能执行。

  而据陈晓平介绍,物管公司希望提高管理费用,需通过业主大会。业主大会由业主委员会组织,没有业主委员会的,由社区工作站来组织。召开业主大会时,参会的人数要超过业主的二分之一。对于涨价决议,需要业主大会的参会业主超过二分之一的人数同意。小区维修基金的使用、征集需要业主大会超过三分之二的人数通过,其他事宜,包括价格的调整,都是二分之一即可。而在这一表决通过后就要针对提价以书面形式提出一个决议案。由于业主大会的决议是立时生效,即一公示就立即生效,这以后物业管理企业提供相关成本资料、申请书,到物价主管部门进行备案后,提价就可以通过。

  “现在的问题是,一方面业主不理解或完全不接受涨价,另一方面物管企业的这一程序不够充分说明和向业主充分的沟通”,陈蔼贫表示。记者了解到,目前业主反对涨价的一些小区普遍在物业服务水平、成本支出项目公示、涨价程序等方面做得不够好。“我们接触到的案例也显示,那些平时物业服务做得好的企业,其的涨价调整更容易获得业主的赞同和接受,越是那些平时物业服务一般的企业,其涨价就面临更多阻力”曹阳表示。

  而要解决双方的隔阂,曹阳建议,如果物管企业提供的建立在测算基础上的调价方案不能获得业主认可的话,以后可以引入第三方的评估机构来鉴定评估是否有调整物业费的需要,以及调节的幅度,以此来促进正常合理的物业费调价行为。

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