亚洲城ca88官网和医院物业管理服务外包首选医美家!

亚洲城ca88官网和医院物业管理服务外包首选医美家!

12年专业医院物业托管经验

医院物业管理首选服务商

您现在所在位置:首页 > ca88亚洲城官网 > 行业新闻

我国物业管理行业发展中存在的主要问题

2015-07-22

 我国是一个拥有13亿人口的大国,虽然说有多半人在农村,但是城市人口面临着住房问题。随着我国经济的迅速发展,人们生活水平的不断提高,人们对住房的需求,也不断的提高。通过旧房管理制度到物业管理的过度,使广大的普通百姓对物业管理有了一定的了解。于是物业管理也进入我们的生活。 

  物业管理是一个新兴行业,其发展至今已有若干个年头,再也不向我当初报考物业管理专业时,却不知道什么是物业管理,现在它对于广大百姓来说不是个陌生的名词。但人们对于它的看法却褒贬不一;有人认为物业管理不符合我国国情,收费太高,服务又太差;又有人认为物业管理使原本沉寂的小区出现了生机,既方便了百姓,又可使物业保值、增值,符合了物业管理的基本特性。 

物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业,但是它的存在却是非常必要的。从发展的眼光看,陈旧的房管制度已跟不上日新月异发展的社会,人们已开始追求更高的生活质量,而物业管理作为新兴的服务行业恰恰符合人们的这种需求。从房地产业的发展来看,更多更高档的物业正在高速产生,而它们的产生大大带动了物业管理行业的发展。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值、甚至增值,而只依靠物业本身的特性是无法得到这一目的的,只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发展,使物业得以保值、增值。虽然物业管理行业发展迅速,但也存在这样那样的问题。 

 物业管理既然如此重要,人们为何又对物业管理产生截然不同的看法呢?主要是从我国物业管理行业在发展过程中存在许多问题。为何会出现这些问题,原因大概有以下几点: 

一、物业管理服务与物业管理费的平衡点不明确 
  物业管理虽然是服务性行业,但是物业管理公司作为一个企业,其终究是以赢利为目的的,而物业管理费就成为其利润的重要来源。由于我国物业管理制度体系的不完善,长久以来国家补贴造成了人们的依赖性,对物业管理费始终存在抵触情绪,因此就出现了“服务要求高,收费标准低”的思想。这也使得物业管理公司左右为难,一边要提供高质量的服务,而另一边又收不上物业管理费。这种收支不平衡的直接结果就是物业公司降低服务水平,住户更加不交费的恶性循环。这也是广大业主不理解物业管理的若干规定,对于物业管理公司来说,没有充分发挥业主公约的作用,没有能够调动业主委员会来推行有偿服务的原则。这对业主和物业管理公司都是非常不利,你想一下,如果一公司没有利润,那么这个公司能发展下去吗?这种恶性循环,不仅对物业管理公司是一种极大的打击,对物业管理行业的发展也是不利的,更增加了业主对物业管理抵触心理,更加伤害了业主与物业管理公司之间的感情,后果不堪设想。 

  解决这一矛盾的途径必须从以下几方面着手:

  1、政府职能部门需要严格制定物业管理费的收取办法。物业服务费的收取和使用,必须以国家和地方政府颁布的法律法规为依据。《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》原则制定了物业服务收费应当区分不同物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 

  物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 

  物业服务收费实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门,同房地产行政主管部门确定。在制定收费标准时,还应依据当地政府颁布的有关规定。物业管理人员应当较为熟练地掌握并能运用物业管理服务收费有关法律、法规的规定,在收费服务过程中遇到业主不理解或其他困难时,能给业主以满意的讲解和答复,让业主对物业管理企业产生信任感。哪种费用应对哪类服务应说的清清楚楚,服务达不到标准应如何处理,无故不交费应如何解决应规定的明明白白。只有通过健全的法律,物业管理市场才能规范,广大住户才能放心的交费。 

  2、住户应该逐渐改变那种“服务高要求,收费低标准”的思想,要将物业管理服务作为商品来对待,合格的商品理应得到合理的价格,物业管理企业应积极主动地开展全方位的服务,为业主创造良好的经营和生活环境,只要业主有需要,企业就要去提供相应的服务,而且要按合同做好工作。物业管理企业的核心产品就是服务,企业应针对服务种类,质量的不同制定相应的收费标准,实行有偿服务。物业管理的对象是物业,服务对象是人,是通过为客户服务来满足人们日益增长的物质、文化、精神需求。为业主和使用人服务是物业管理企业的宗旨,物业管理资金的使用也应体现这一宗旨。客户总是希望以最小的投入获得最大的效益,物业管理企业应当使物业服务费的支出与物业服务的范围、标准相适应,使得质价相符。这样才能使住户逐渐改变旧的思想,共同维护好自己的居住生活环境。 

  3、物业管理公司必须要在服务上下功夫,因为物业公司提供的产品就是服务,只有服务达到了标准,住户才能满意,才能心甘情愿的交费。物业管理公司积极主动地开展全面的服务,只要使业主亲身体验到了提供的服务,才愿意交费,物业管理公司用优良的服务提供给客户而获得社会效益、经济效益的,应树立“业主至上,服务第一”的思想,努力提高自己的服务水平。 

  二、开发商遗留问题转嫁物业公司 

   对于物业管理公司,想一下,别人犯的错误要由你来承担,这公平吗?现在这种不公平就出现在发展商与物业公司之间,现如今发展商被称为“甲方”,而物业公司则叫“乙方”,从字眼上不难看出双方地位的对比。电视剧《别拿豆包不当干粮》豆包与老婆翠翠签定家庭合同,怕老婆的豆包只能做乙方吗?物业管理公司承接一个项目要通过自身的实力同时也要靠坚忍不拔的精神,一个项目终于谈成,物业公司正在心中窃喜时,不知不觉中已落入温柔的陷阱。刚一入住,迎接物业公司的便是无休止的询问与指责。“明明告诉我要装格力空调,为何换成了春兰?”“卫生间应该有个浴缸,为什么没有?” 

  诸如此类的问题,问的物业公司哑口无言,本来嘛,别人的问题为什么要由我来回答,物业管理公司心中委屈。好不容易完成了入住,到了收费的时候,有的住户甩出一句“当初发展商答应我们的事还没有解决,你们也不催催,该交费了找我来了,不交!”一记响亮的耳光打在物业公司脸上,但确是为别人挨的。代人受过是出于无奈,这也反映出目前物业管理行业面临的困难。要想解决这一困难,就必须依靠发展商与物业公司共同努力。 

  首先,开发商在售楼时就应该明确对客户的承诺,同时应该按规定履行承诺,不明确或做不到的事一定不能轻易承诺,否则会给以后的销售和管理带来很大的麻烦。 

  其次,任何一个工程竣工后都会出现这样或那样的问题,开发商和物业管理公司要做的是如何迅速的解决这些问题。这样物业管理公司在此充当的是过度作用,住户反映的问题要认真记录并及时通知开发商进行解决,对于住户的询问和指责要耐心解释和细心劝导。而开发商的及时返修就显得更为重要了,无故的拖延和推卸责任都只会带来更大的麻烦。在这一过程中,物业管理公司督促和监督开发商的返修工程。不管是开发商,还是物业管理公司,共同服务的对象都是客户,谁将住户的问题看成自己的问题解决,谁也将最终受益,更提高公司企业形象和信誉度,有利于公司的长远发展。 

 三、业主委员会与物业管理公司的关系还不明确 

  业主委员会作为全体业主的代表,依法享有相应的权利和履行相应的义务,在市场经济条件下,为了对大型物业施以业主自治为基础的管理而产生的,其基本职能是在物业管理事务中维护业主利益,代表全体业主委托物业管理公司对物业进行管理,对物业管理公司进行经常性、制度性的监督。并且由全体业主共同制定,共同遵守的有关物业共有部位和共同事务管理,而对全体业主具有约束力的业主公约。但在多数小区中,业主管理委员会大多把权利发挥到了极至,而忽略了义务“协助物业管理公司落实各项管理工作”。其实管理一个小区,光靠物业公司一方是不够的,还需要业主的支持与配合,而业主管理委员会恰恰应是物业公司最好的协助者。双方互相协助,共同管理好这个小区。但事实上,多数业主委员会只把物业管理公司看作是一个下级单位,因为法律条文中分明写着“业主委员会有权决定选聘或续聘物业管理公司”。拿着这块“帅印”,业主委员会就可以充分发挥它的权利了。从多个小区的管理经验中看,带头拒交管理费的业主委员大有人在,带领业主与物业公司吵架的事也时有发生;在我实习和工作的过程中,也亲自体验过这样的经历,我当时很是无奈。这使得业主管理委员会与物业管理公司关系十分紧张,就更谈不上相互协助了。当然,这其中也不乏业主管理委员会与物业管理公司关系融洽,相互协助的优秀案例。作为小区的业主代表,业主管理委员会更有义务协助物业管理公司做好小区的管理工作。因为这是对广大业主和物业管理公司都有利的事,业主管理委员会应由具有牺牲精神、具备一定社会影响力的人士来担当,这样的人士在处理小区事务时会公开、公正地去对待。我想良好的小区氛围是靠物业管理公司与业主共同营造的。只有各尽其职,相互协助,才能创造一个安全,优美、和谐、舒适的工作和居住生活环境。
  
  四、许多物业管理公司的服务水平还达不到物业管理行业迅速发展的要求
  
  物业管理行业是属于第三产业的服务行业,它所生产的产品就是“服务”,离开了服务的轨道,物业管理也将失去其本质意义,一个公司如果没有产品,那么你谈何经营?谈何发展呢?物业管理行业中的一些企业是从旧的房管体系中转制过来的,形式虽然改变,但服务质量还未有本质的改变。另有些企业规模不大,人员素质不高,服务意识淡漠,对物业管理费的收取、使用概念不清,常常强行收取多年的管理费,而后又作它用,使广大住户的利益遭受到严重的损害,这也使得物业管理公司在社会中的名声不太好,常常招来非议。其实每个行业都存在好和不好的企业。但最终留下来的一定是顺应行业发展规律的企业。物业管理行业也是一样,只有把客户放在第一,把服务放在第一,从服务质量上下功夫的企业才能最终获得市场。因此,所有物业管理企业不能忘记服务,更不能忘记客户是上帝,放下自身的架子。现在是市场经济,而不是过去的国营企业,努力使自己提供的服务能够最大程度的满足所有客户的需求。提高自身的素质和服务意识,迅速提高物业管理行业的发展速度,实现社会效益,经济效益与环境效益的统一。
  
  五、物业管理行业的法律制度不够健全,居民法律意识淡薄
  
  “无规矩不成方圆”,“国有国法,家有家规”各行各业也都需要法律来规范。如果一个企业没有自己的规章制度,那可就乱了套。可见法律的重要性。虽说物业管理行业是一个新兴的行业,但也需要有关法律、法规来进行规范和引导。我国于2000年成立了中国物业管理协会,它的成立是物业管理行业迅速发展的结果,同时又推动和促进了物业管理的进一步发展。1998年深圳市率先出台了《深圳经济特区物业管理行业管理办法》,规定了物业管理行业协会的法律地位及主要职责。由于物业管理关系复杂,涉及面很广;迄今为止,我国乃至世界各国还没有出现一部大而全的,以“物业管理法”命名的法律;调整物业管理关系的这些法律规范,分布于多项法律、法规、规章之中。由于有关物业管理行业的法律、法规不够完善,居民的法律意识淡薄。但是在地方上还制定一些关于物业管理方面的若干条例,物业管理企业内部也制定了规章制度。物业管理公司应该协同街道办事处等行政部门,来宣传有关物业管理的法律、法规,让广大居民能理解法律,接受法律,进而能够应用法律,来维护业主的权益也可使广大业主从“服务高要求,收费低标准”的思想中转变过来,实行公开、公正、合理的有偿服务原则。这样收取物业管理费的时候就容易多了。物业管理公司和业主,它们是平等的民事主体的关系,在法律关系上来说。通过合同来设立有偿的管理服务关系。通过政府干预或开发商包办设立物业管理关系是违背民法和合同法的自愿、平等、等价有偿,诚实信用原则的,通过法律关系,开发商给物业管理公司的遗留问题也可方便、快速的解决了。从物业关系上讲,既不允许物业管理公司动辄凌驾于业主之上发号施令,勒索业主;也反对业主以主人对保姆的态度对物业管理公司颐指气使,横加指责。物业管理公司在委托授权的管理范围内行使管理权应该得到业主的尊重和支持。互相尊重、互相协助、共同努力才能创造一个美好的家园。
  
  以上是我在实习和工作期间体会到的,一定程度地反映了物业管理行业现存的问题,完全属于个人看法,仅供参考。一个行业的产生、发展、壮大必须会经历许多挫折和失败,也存在若干的这样和那样的问题,但如何吸取经验教训,继续发展、前进是我们每个物业管理公司和每个从业人员需要认真考虑的问题。有助于物业管理行业的迅速发展,也促进物业管理行业的进一步发展。

推荐链接: