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2011年12月第1周全国物管新政汇编

2015-07-22

物管新政一:平顶山物业承接查验管理办法出台 保护业主的合法权益 
  程颖/河南文化产业网/20111206

  12月5日,记者从平顶山市房产管理中心获悉,为了明确开发建设单位和物业企业对房屋及配套设施设备的维护与管理责任,保护业主的合法权益,市房产管理部门近日出台了《平顶山市物业承接查验管理办法》(以下简称《办法》)。

  据介绍,一些业主入住新房后,出现房屋漏水等质量问题或居住区环境问题时,由于建设和管理职责划分不清,开发商和物业管理公司之间往往互相推诿,使问题迟迟得不到解决,损害了业主的利益。

  《办法》规定,承接新建物业前,物业服务企业和建设单位要共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在县(市、区)房地产行政主管部门参加。

  现场查验必须形成书面记录。记录内容包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等,由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。查验交接备案情况书面告知业主。

  下列物业共用部位,共用设施、设备必须进行现场检查和验收,重点查验其配置标准、外观质量和使用功能。共用部位包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。共用设备包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。共用设施包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟(渠、池)、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

  物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位,共用设施、设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的www.yozan.cn,应承担相应的法律责任。物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,由建设单位负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位承担赔偿责任。

  自物业交接之日起,物业服务企业承担因管理服务不当致使物业共用部位,共用设施、设备毁损或者灭失的责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位,共用设施、设备缺陷给业主造成损害的,由物业服务企业承担相应的赔偿责任。

  物管新政二:日照--空房一年物业费要减半

    近日,《山东省住宅物业服务收费管理办法》正式出台,就物业管理的相关问题做出了更明确、详细的规定。12月6日,记者从市物价局获悉,《日照市物业服务收费管理实施细则(讨论稿)》也已面向社会征求意见,讨论稿就日照市住宅物业服务收费做了更加明确的规定。其中包括,物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主免费配置出入证(卡)。因为遗失、损害需要补办的,可以按照每证(卡)20元标准收取工本费……欢迎有关单位和各界人士12月15日前提出修改意见 。

  细则讨论稿中明确规定,将住宅物业等级标准划分为五级。住宅物业服务分级收费标准中的物业服务项目包括综合管理服务,公共区域清洁卫生服务,公共区域秩序维护、安全防范服务,公共区域绿化养护服务,以及共用部位 、共用设施设备的日常运行、养护服务五项。每个项目按照不同的服务内容、服务标准、设施设备配置情况,划分为不同的服务等级,相应确定不同的服务收费基准价格 ,住宅物业服务标准最高为一级,最低为五级。每个服务等级的物业服务收费标准上、下浮动幅度不得超过基准价格的10%,总物业服务收费标准为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。

  根据细则要求,非普通住宅及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。细则规定根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,对普通住宅前期物业服务费实行分等级定价。普通住宅物业服务费等级基准价格及浮动幅度将根据服务成本、物价指数变动情况适时调整向社会公布。

  细则对房屋交付后空置的情况也做了详细的规定。其中要求,房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按住宅物业前期物业服务收费标准的50% 收取,合同另有约定的,从其约定。

  对于业主装修房屋产生的装修保证金以及因为装修产生的建筑垃圾,细则规定业主装修房屋,施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议,缴纳装修保证金,装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收合格,装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此之外,物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金、装修管理费等。

  业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

  细则要求物业服务费原则上按月收取,物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间不得超过半年。规定物业服务费按法定房屋产权建筑面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

  除此之外,细则也对安装并使用电梯的物业项目收费做作出了详细规定,其机电设备运行电费属于代收代缴费用,电费的具体分配办法由业主委员会按照合理分摊、公平负担的原则确定,前期在相关合同中约定。物业服务企业或者其他管理人应单独列账单,公布每月耗电量、电费总额,并按实际支出费用和约定方式向业主或者物业使用人收取。电梯运行电量分摊可按照以下公式计算:住户应分摊的电梯运行电量=本单元楼电梯运行电量总数×住户所居住楼层数/(本单元楼层数之和×本单元单楼层户数)。

  细则对停车位的收费标准,尤其是露天车位租赁费用以及地下车位租赁费给出了一个明确的基准价格 。要求住宅小区车位租赁费实行政府指导价,东港区 、岚山区 、日照经济技术开发区 、山海天旅游度假区区域内车位租赁费基准价格按照市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定的住宅小区车位租赁费收费标准执行。各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区的车位租赁费基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。露天车位租赁费基准价格:小型汽车每辆每月40元,中型汽车每辆每月50元,大型汽车每辆每月80元。地下车位租赁费基准价格每辆每月200元。车位租赁费具体收费标准在基准价格基础上上下浮动不超过10%。

  细则要求占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费标准等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。除上述规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,经业主大会同意,可以收取一定费用。

  己购买车位但未停放车辆的,停车服务费应当适当减收。最高按不超过停车服务费标准的50%收取,具体标准由双方当事人根据实际情况协商约定。

  细则明确规定物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的,可以按照每证(卡)20元标准收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等收费。物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律法规政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

  另外,对于收费依据等物业公司也应该进行公示。物业服务企业应在物业管理区域内显著位置,将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需要由业主或物业使用人分摊的费用,应当公布具体的分摊原则及计算方法,接受

业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

  可通过两种途径提意见

  本实施细则自2012年1月1日起施行5年。现向社会公开征求意见,欢迎有关单位和各界人士在12月15日前,提出修改意见:(1)通过电子邮件将意见发送至电子邮箱:rzwjwlw@163.com ;(2)书面材料传真至:0633-8788271。

  物管新政三: 陕西物业管理覆盖率达42%

  近日,记者从陕西省物业管理工作暨物业管理改革发展30周年表彰大会上获悉,近年来,陕西省的物业服务行业从无到有,从小到大,取得了长足的发展,物业管理覆盖率已达到42%。

  陕西省物业管理起步于1993年,经过18年的发展,物业管理法规体系初步建立,规模不断壮大,创建水平不断提升,截至目前,全省物业服务企业1400余家,从业人员达6.3万余人,管理物业项目2600余个,全省物业管理覆盖率达42%。

  在2004年、2008年国家两次经济普查中,陕西省物业在企业数量、从业人员、主营业务收入同比增长率均远远高于全国平均水平;全省共创建国家级物业管理示范项目48个,省级示范项目183个,物业服务队伍已经成为陕西省经济社会发展的生力军。随着陕西省住房物业管理的社会化、专业化和市场化的不断深入,大量政府办公楼、家属区、厂矿企业的公有住房面向市场聘用物业管理企业,廉租房、公租房的物业管理以及每年新交付使用的商品房和城中村改造、棚户区改造的物业管理需求也不断增多,未来3到5年,陕西省的物业管理企业发展将迎来高速增长期。

  据了解,今后一段时期,陕西省物业管理工作重点是明确职责,建立健全物业管理的工作体制;完善机制,加快物业管理社会化进程;因地制宜,合理确定社区物业管理服务模式;典型引路,继续开展物业管理示范项目创建活动;化解矛盾,维护业主和物业管理企业的合法权益。力争到"十二五"末,使陕西省物业管理覆盖率由目前的42%提高到60%以上。

  物管新政四: 石家庄市物价局公布首批79个小区物业费标准

  自家小区到底该收多少物业费?物业公司有没有多收钱?以后再碰到这样纠结的问题,市民就有据可查了。5日,记者从石家庄市物价局获悉,其已公布了全市79个小区的物业收费标准(见附表),随后,其他执行国家定价并在物价局备案的普通住宅小区,物业服务收费标准也将陆续公布。

  首批公示79个小区物业收费

  "新浩物业管理的新浩城南区,在物价局备案的物业费为0.58元/月/平方米;银海物业管理的滨河新城小区,收费标准为0.4元/月/平方米;燕都物业管理的燕都花园小区,收费标准为高层1.1元/月/平方米,多层为0.6元/月/平方米……"5日,石市物价局经营性收费处在网站上公示了石市部分小区物业费收费标准。

  "这些收费标准是原来就有的,但是我们还经常接到一些群众的咨询电话,询问他们居住的小区物业收费标准到底是多少,为了让大家能更清楚地了解物业收费标准,我们就把各小区物业收费标准在网站上进行公示,方便市民查询。"石市物价局经营性收费处相关负责人介绍。

  物业费多在0.15至0.3元之间

  记者注意到,在石市物价局网站政策公示一栏中可以查到《执行国家定价的普通住宅小区物业服务收费标准公示》。目前首批公布了全市79个小区相应的收费标准,按照物业名称、小区名称、收费标准依次排列。按照表格显示,最高收费标准为富强电力小区。由于备案数据包含电梯费,小区高层物业费达到1.2元/月/平方米。而其他多数小区的费用基本在0.15-0.3元/月/平方米之间,最便宜的仅为0.1元/月/平方米。

  其他小区物业费标准陆续公布

  小区物业公司在收费前,要到物价部门进行备案,今后物价局会做到"随备随公示",让市民在交费时心里更清楚明白。而此次公布的石市小区的物业收费标准也仅是部分,"其他的小区将陆续上网公示"。"据市物价局负责人介绍,此次公布物业费是一个开始,今后只要是经过物价局备案的小区物业收费标准,经营性收费处都会上网公示。

  "如果您发现自己居住的小区物业费收取情况和网上公示结果不一样,可以先拨打石市物价局经营性收费处电话86688982进行咨询。"该负责人说,公示的物业费并不是说今后就不再改变了,如果在咨询后发现仍有问题,可以拨打12358进行举报投诉。

  将陆续公示停车场收费等内容

  据了解,不仅是物业费收取标准将陆续公布,今后,石市的停车场收费标准、景点门票价格、拖车费等一些和老百姓关系密切的收费标准,石市物价局都会陆续公示,以便让消费者在消费时心里更明白,遇到乱收费可以随时进行举报。比如在近期,石家庄市物价局已经公布了教育收费标准、电信备案资费标准等相关收费标准。

  物管新政五: 南通物业收费明年起执行新细则 入住后空置半年以上按七折缴费

  空房没入住,物管费怎么交?这个问题经常在业主和物业企业间引发纠纷。昨天出台并于明年1月1日起施行的《市区物业服务收费管理实施细则》对此给出了说法:因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的物业,应按不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费。

  细则中明确,已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当采取公开方式征得50%以上业主同意,并报区价格主管部门核准后执行。已经成立业主委员会的普通住宅小区,物业服务收费标准由业主委员会与物业服务企业在市价格主管部门公布的政府指导价范围内协商议定,并在物业服务合同中约定执行。业主自管物业的住宅小区,物业服务收费标准由业主大会讨论确定,并报区价格主管部门备案。

  公用收益,如何使用?细则规定,业主大会成立前,物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益,在扣除物业服务企业代办经营成本后,其30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益,扣除物业服务企业代办经营成本后的剩余部分,应当主要用于补充专项维修资金http://www.yozan.cn/,也可按业主大会决定并合同约定使用。

  细则中还特别指出,物业服务企业不得向业主收取房屋装修押金、保证金。如果物业出租或以其它方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人缴纳,业主负最终缴纳责任。纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。

  物管新政六: 平顶山出台房屋专项维修资金管理实施细则

  11月30日,记者从市房产管理中心获悉,为了维护房屋专项维修资金所有人的合法权益,房产管理部门制定了《平顶山市房屋专项维修资金管理实施细则》(以下简称《细则》),明确了房屋专项维修资金日常管理、支取、使用中的可操作性实施细节。

  《细则》规定,开发建设单位建立房屋专项维修资金时,要在商品房屋取得预售许可证时在规定时间内到房屋专项维修资金管理机构开户;商品房屋、经济适用住房、单位集资合作建房、拆迁安置房屋、棚改房、限价房和廉租住房及公共租赁住房按小区开户,以房屋专项维修资金管理机构现场勘验的结果,分楼幢、单元、户门号建立信息。

  出售商品房屋时,房地产开发企业要把首期房屋专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主,并在《商品房买卖合同》中明确约定房屋专项维修资金的交存方式,由业主自行到房屋专项维修资金管理机构办理交存手续后,方可办理商品房买卖合同网上备案手续。开发建设单位若代收业主的房屋专项维修资金,要在代收之日起30日内,存入指定的房屋专项维修资金银行专户。否则,逾期按日加收罚息。

  《细则》要求,对于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法,相关业主有约定的,从其约定。无约定的,按照相应标准分摊。维修和更新改造费用低于3万元的项目,申请人可以采取简易的比选方式选择维修施工单位。参与比选的施工单位应不少于3家,比选的过程应当有业主委员会、物业服务企业的参与和监督。维修和更新改造费用在3万元以上的项目,鼓励通过招投标方式选择施工单位。

  应急维修费用按规定从相关业主房屋专项维修资金分户账中列支,应急维修费用和列支情况必须进行公示。

  但是,以下费用不得从房屋专项维修资金中列支:由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

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